Частный заем под залог недвижимости

О частных займах можно говорить много и долго, причем большинство из сказанного, увы, будет лишь констатацией факта наличия огромного количества мошенников на рынке. Однако, если речь идет о займе под залог недвижимости – ситуация становится не настолько плачевной, хотя и тут существуют свои нюансы.

Главной проблематикой для заемщиков является огромное количество брокеров на рынке, – комментирует ситуацию руководитель кредитного отдела «Альянс Финанс» Алексей Игнатов – реальных инвесторов не так много, на порядок меньше, чем брокеров-посредников, которые только увеличивают финансовую нагрузку для клиента.

Действительно, найти инвестора, который выдает собственные средства очень сложно, в 9 случаев из 10 пользователь сталкивается с брокером-посредником, пользующимся «чужой услугой» и взымающий за это свой процент, который вполне бы пригодился самому заемщику.

Для добросовестного инвестора в первую очередь важна минимизация рисков, а не размер переплаты. И хоть «бесплатно» он денег не даст, но условия пропишет так, чтобы заем было реально вернуть.

Содержание:

1. Механизм получения займа под залог недвижимости
2. Что можно и чего нельзя, когда недвижимость под обременением?
3. Плюсы и минусы займа под залог недвижимости

Механизм получения займа под залог недвижимости

Вопреки расхожему мнению, такой заем получить возможно не только за «полное» владение, но и за долевое. Правда, сделать это проще в городах-миллионниках, где рыночная стоимость квадратного метра жилья соотносима с небольшой квартирой на периферии.

В любом другом случае заложить долевое участие будет непросто, потому что его последующая продажа в случае негативного исхода довольно проблематична и требует согласования с другими собственниками. При этом главным условием всех инвесторов, конечно же, будет отсутствие прописанных несовершеннолетних – «справиться» с опекой в наше время практически невозможно.

Проблемой может стать и выписка собственников, которые ранее отказались от приватизации в пользу других, потому как они получают пожизненное право пользования этой недвижимостью и выписать их без согласования – просто невозможно.

Овчинка должна стоить выделки, а кредитору, возможно, придется пройти несколько судебных инстанций, прежде чем он сможет вернуть вложенные средства.

Если же говорить о полноценном залоге, то никаких особых условий тут нет – главное, чтобы клиент смог предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость и паспорт. При этом сама процедура будет происходить в несколько этапов:

1. Поиск кредитора – один из важнейших этапов процесса, к которому необходимо подойти наиболее внимательно. Одним из главных вопросов этого этапа является фактор предоставления собственных средств инвестора в качестве займа;
2. Оценка имущества – как правило, процедура происходит с помощью специалистов кредитора, однако можно воспользоваться и услугами сторонних специалистов, результат которых, правда, является только рекомендательным и может быть не принят во внимание инвестором. Критериев оценки достаточно много, однако к основным можно отнести:
   • Локацию;
   • Возраст постройки;
   • Внутреннее состояние помещений;
   • Инфраструктуру.
3. Предоставление необходимого пакета документов – по сути, из необходимого понадобится только паспорт и свидетельство о собственности. Важно, чтобы недвижимость уже не была в обременении, но выписку из ЕГРН, как правило, специалисты кредитора получают сами;
4. Согласование условий сделки и подписание договора – процентная ставка, впрочем, как и срок и сумма кредита будут зависеть только от результатов оценки. Ни кредитная история, ни уровень дохода заемщика тут роли не играют. В среднем процентная ставка по таким займам составляет 30-40% годовых, то есть необходимо быть готовым к тому, что ежемесячный платеж, если таковой предусмотрен, составит 3-4% от тела займа;
5. Регистрация договора в Росреестре и наложение обременения на недвижимость – последняя стадия процесса, которая, как правило, может продлиться до 10 рабочих дней и потребовать дополнительного пакета документов:
   • СНИЛС;
   • Паспорт;
   • Свидетельство о браке и согласие супруга;
   • Правоустанавливающие документы на собственность.
6. Получение займа.

Конечно, порядок может несколько видоизменяться в зависимости от условий инвестора, так, некоторые кредиторы могут выдавать средства сразу же после подписания договора у нотариуса или даже предоставлять некое авансирование, если оно необходимо, как, например, это происходит у kreditpodzalog.com.

Что можно и чего нельзя, когда недвижимость под обременением?

Главным ограничением остается продажа недвижимости или ее повторный залог, точнее, повторно ее заложить возможно, но только в рамках рефинансирования займа и только с «согласия» предыдущего кредитора.

Во всем остальном ограничения практически не чувствуются. Например, грамотный инвестор совсем не против того, чтобы клиент сдавал свою квартиру в аренду, хотя бы потому, что это позволит ему быстрее вернуть вложенные средства.

Не отберут у заемщика и правоустанавливающие документы – на право собственности никто не претендует, а значит, он вполне может продолжать проживать в заложенной недвижимости и не выписываться оттуда.

Плюсы и минусы займа под залог недвижимости

Безусловными плюсами частного займа перед финансовыми организациями можно назвать оперативность и лояльность. Клиенту не потребуется ждать несколько недель, прежде чем будет принято решение. Не потребуется ему и какое-либо подтверждение дохода или поручительство. Да и на кредитную историю внимания никто обращать не будет.

На другой чаше весов – относительно высокий процент займа и оценка специалистами инвестора, которая может оказаться несколько ниже рыночной стоимости. При этом стоит помнить: никто полной стоимости оценки не даст, в лучшем случае есть возможность получить до 80%, и то, если недвижимость действительно «интересная».