Договор пожизненной ренты

Приобрести квартиру можно не только посредством договора купли-продажи. Этот вариант очень затратен и предполагает наличие огромной суммы средств или же оформление кредита, в том числе ипотечного, что доступно не всем. Есть альтернатива – оформление ренты. Этот вариант не предполагает единовременные крупные траты, но также позволяет решить жилищный вопрос. Что такое рента, каких видов бывает и как оформляется договор?

Содержание:

1. Что такое рента?
2. Стороны правоотношений
3. Виды договоров ренты
4. Содержание соглашения
5. Документы
6. Размер и порядок выплат
7. Прекращение действия договора

Что такое рента?

Под рентой понимается соглашение, в силу которого один участник передает имущество в собственность контрагенту – плательщику ренты, а тот за это обязуется периодически производить выплаты заранее определенных денежных сумм в пределах сроков и на условиях, оговоренных на момент подписания документа сторонами, владельцу имущества или третьему лицу. Замена денежных выплат продуктами и прочими вещами недопустима. Суммы передаются с определенной периодичностью (квартал, месяц, год или в иной срок), но в пересчете на ежемесячную выплату она должна быть больше прожиточного минимума.

Пожизненная рента регулируется:

• Специальными нормами, прописанными в статьях 596-600 ГК РФ;
• Общими правилами, которые касаются всех видов рент и сосредоточены в статьях 583-588 ГК РФ.

Как правило, таким образом приобретаются объекты жилой недвижимости у лиц преклонного возраста. Данный способ позволяет без внушительных единовременных затрат стать собственником квартиры (дома), имеет место своего рода длительная рассрочка. Платежи – регулярное содержание (рента) совершаются на протяжении жизни владельца квартиры, также осуществляется оплата всех трат по организации похорон. При этом за кем будет сохраняться на протяжении платы ренты право пользования недвижимым объектом, стороны определяют в момент заключения договора.

Стороны правоотношений

Рентные правоотношения предполагают наличие плательщика ренты (должника) и получателя ренты (кредитора), но допускается и заключение договоров, получателем платежей по которым будут выступать третьи лица. При этом каждая из сторон может быть представлена несколькими лицами.

Так, получателем может быть только физическое лицо (чаще одинокое престарелое или семейная пара преклонных лет) или их группа. Если кредиторов несколько, то в случае кончины одного их них его доля переходит к остальным, если иное не закреплено в договоре, и так до тех пор, пока не скончается последний, после правоотношения считаются завершенным, а договор исполненным.

Плательщиками допускаются как физические, так и юридические лица. Если должников несколько, то они в момент заключения договора определяют доли в праве собственности на приобретаемый объект недвижимости (равные или пропорциональные своим платежам). Если это не оговорено в документе, то доли считаются автоматически равными.

Виды договоров ренты

Рента – общий вид договора, который имеет свои виды. Для каждого из них присущи свои особенности, срок действия, объем правомочий сторон и прочие нюансы. В соответствии с 583 статьей ГК выделяют три вида рент:

1. Пожизненная. В рамках данных правоотношений первоначальный владелец жилых метров на протяжении всей своей жизни получает выплаты, что после его кончины гарантирует плательщику получение всех прав на его недвижимость;
2. Постоянная. Получателем платежей будет выступать не только хозяин недвижимости, и после кончины хозяина правопреемниками станут наследники;
3. С пожизненным содержанием (с иждивенцем).

Содержание соглашения

Единой типовой формы договор ренты не имеет. При составлении следует руководствоваться нормами ГК, в том числе и общими, которые регулируют договорные отношения в целом с поправкой на конкретную ситуацию, а также основами делопроизводства. Так, в тексте документа обязательно указываются:

• Наименование документа, дата и место заключения;
• Сведения о сторонах, настолько подробно, чтобы каждого участника можно было без проблем идентифицировать. Т.е. требуется указать Ф.И.О., данные паспорта, адреса;
• Суть договора. Описываются условия, при которых недвижимость переходит во владение рентоплательщику. Определяются размер платежа, периодичность и порядок (наличные, безнал) его выплаты. Если периодичность не определена договором, то действует общее правило, согласно которому сумма должна поступать рентополучателю ежемесячно в конце отчетного периода. Здесь же предусматривают ежегодную индексацию, которая привязывается к изменениям размера прожиточного минимума. Если имеет место множественность на одной из сторон, то отдельно прописываются значимые моменты для каждой (кому сколько причитается в деньгах и долях). Подробно характеризуется предмет – недвижимый объект (количество комнат, метраж, точный адрес и прочее). Следует сослаться на правоустанавливающие документы;
• Права обязанности сторон;
• Ответственность;
• Порядок урегулирования споров;
• Условия расторжения соглашения;
• Дата и подписи сторон.

За помощью можно обратиться к юристу, но это не обязательно, поскольку сделка подлежит обязательному нотариальному оформлению и текст документа будет изучен нотариусом. После заверения следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать документ. Регистратор внесет изменения в части сведений владельца недвижимости (им станет рентоплательщик), но будет стоять отметка о наличии действующего обременения. Она будет удалена только после того, как рентополучатель скончается, и если плательщик до этого времени выполнял свои обязательства добросовестно.

Соглашение должно составляться минимум в 3-х экземплярах, а при множественности участников – по числу участников плюс еще один, который подлежит передаче в Росреестр для регистрации.

Документы

Оформление соглашения предполагает сбор определенного перечня документов. При этом все они пригодятся и на стадии обращения к нотариусу, поскольку тот проверит данные, указанные в договоре с теми, что имеются в документах, а также при регистрации в Росреестре. В числе их:

• Паспорта всех участников сделки;
• Документы на недвижимость (кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, справка из БТИ и т.д.);
• Копия финансово-лицевого счета;
• Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
• Согласие супруга на сделку, если таковой имеется, а если недвижимость принадлежит на праве долевой собственности, то согласие остальных совладельцев.

Перечень не исчерпывающий, при необходимости могут запрашиваться и иные документы.

Дополнительной страховкой будет обследование будущего рентополучателя, если он находится в преклонном возрасте, на предмет способности все понимать и отдавать отчет своим действиям.

Регистрация Росреестром осуществляется только после уплаты госпошлины, о чем также требуется приложить квитанцию.

Размер и порядок выплат

Несмотря на то, что стороны сами оговаривают размеры регулярных платежей по договору ренты, в силу закона следует отталкиваться от минимально установленного показателя, который приравнен к прожиточному минимуму на душу населения. Он может быть либо региональным, либо средним по стране. Все зависит от того, указали ли стороны место расположения приобретаемого объекта недвижимости. Верхний порог рентных платежей не ограничивается.

При этом размер не фиксирован, а подлежит корректировке в случае его повышения.

Если размер платежа и периодичность его внесения не указаны, а равно указана сумма меньше минимально допустимой, договор считается недействительным. Об этом станет известно уже на стадии нотариального заверения, поскольку в удостоверении будет отказано.

Прекращение действия договора

Договор может быть прекращен как в связи с исполнением, так и вследствие расторжения.

Исполненным считается договор пожизненной ренты, если рентополучатель или их группа скончались, плательщик выполнил обязательства в полном объеме (регулярно выплачивал платежи и соблюдал все прочие условия соглашения).

Расторжение договора может быть по нескольким причинам:

• Признание договора недействительным, например, рентополучатель скончался до того, как сделка прошла государственную регистрацию, или же договор был оформлен и зарегистрирован в результате мошеннических действий. Восстановление справедливости осуществляется в судебном порядке;
• Нарушение условий договора сторонами. Например, на плательщике лежала обязанность провести ремонт объекта. В случае уклонения от исполнения данной обязанности получатель ренты может не только расторгнуть договор, а взыскать еще и моральный вред, но вся процедура реализуется через суд;
• По соглашению сторон. В таком случае также требуется оформить письменный договор, заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре, дабы возвратить все в первоначальное состояние.