ТСЖ как бизнес-проект

Бездействие коммунальных управляющих компаний породило в нашей стране огромное количество товариществ собственников жилья – ТСЖ, как альтернативной формы управления многоквартирным домом, председателем которой, как правило, становится один из жителей многоэтажки, изначально совмещающий эту деятельность с основной работой. Но вот парадокс, большинство председателей ТСЖ через некоторое время с основной работы увольняются, однако бедствовать уж точно не начинают. Можно ли рассматривать товарищество как бизнес-проект и чем это грозит? Разбираемся вместе с AllKredits.

Содержание:

  1. Что такое ТСЖ?
  2. Функции ТСЖ
  3. Механизм работы ТСЖ
  4. ТСЖ как способ заработка одного человека
  5. ТСЖ как бизнес-проект

Что такое ТСЖ?

О том, что такое ТСЖ, написано немало специализированных материалов, мы же рассмотрим это понятие лишь в общих рамках, чтобы не выбиваться из заданной темы. Итак, ТСЖ – товарищество собственников жилья, это некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников квартир или соседних участков для совместного управления домом, землями, прилегающими территориями и т.д.

Что такое ТСЖ?Несмотря на то, что такое товарищество не классифицируется законом как один из вариантов самоуправления, по сути, ТСЖ это некое вече, которое, собравшись, решает взять управление в свои руки и выделяет из своего состава некоего председателя.

Выделим из этого главную мысль – ТСЖ, несмотря на то, что создается физическими лицами – полноправное юридическое лицо и имеет право вести хозяйственную деятельность, читай – зарабатывать. Правда, этот заработок должен распределяться на нужды товарищества, но это уже вопрос техники.

Функции ТСЖ

Подробно весь функционал товариществ прописан в ст. 135 ЖК РФ и в уставе конкретного предприятия. В общем же к функциям ТСЖ, которые нас интересуют в рамках поставленного вопроса, можно отнести:

  • Контроль деятельности компаний, оказывающих коммунальные услуги;
  • Решение о привлечении подрядчиков на выполнение ремонтных работ;
  • Обеспечение выполнения работ по обустройству дома и прилегающих территорий;
  • Предоставление требуемых услуг собственникам квартир;
  • Выделение парковочных мест и детских площадок;
  • Сдача в аренду помещений;
  • Составление и утверждение сметы на последующий период;
  • Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Одной из наиболее «интересных» функций такого товарищества является его обязанность отчетности перед участниками, однако тут все не так гладко – четкой формы такой отчетности ни одним законодательным актом не установлено, а значит, все это необходимо прописать в уставе товарищества, что не всегда выполняется так, как это было бы необходимо. Не стоит забывать, что подготовка учредительных документов, как правило, отдается на откуп «самому грамотному» жильцу, который впоследствии скорее всего и станет председателем организации или войдет в состав ее правления.

Механизм работы ТСЖ

Все решения в товариществе принимаются совместно путем голосования, для кворума достаточно 50% участников. Подобные собрания как раз и решают, как будут использоваться свободные площади и необходим ли текущий ремонт. При этом ответственность за принятые решения и их последствия ложится на каждого участника.

Как правило, необходимые решения лоббируются на таких собраниях группами активистов, в которых не всегда собраны грамотные или порядочные люди, и не факт, что они не преследуют собственные интересы. Хотя грамотный управленец в товариществе может существенно снизить квартплату за счет получаемой организацией прибыли, впрочем, как и наоборот. «Грамотному управленцу» достаточно будет незначительного увеличения квартплаты для того, чтобы получить существенную «прибавку» к собственной заработной плате.

Механизм работы ТСЖПредседателем правления ТСЖ может стать только собственник жилья, при этом прописка и фактическое место проживания последнего – абсолютно несущественны. Председатель имеет право формировать штат, исходя из установленного общим собранием фонда оплаты труда, и действовать без доверенности.

Однако законом допускается найм управляющего, в том случае если среди жильцов не нашлось хорошего управленца или бухгалтера. Такой управляющий, как правило, является профессионалом ЖКХ и действует по доверенности, выписанной ему председателем. То есть при любом развитии событий главным лицом в товариществе остается тот самый председатель, выбранный правлением.

ТСЖ как способ заработка одного человека

Ну теперь, собственно, вернемся к вопросу заработка. Зарплаты у председателя правления ТСЖ нет и быть не может, потому что ст. 147 ЖК РФ запрещает ему работать в товариществе по трудовому договору. Однако пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ регламентирует право общего собрания устанавливать размер вознаграждения председателя товарищества за конкретные действия, например, успешный ремонт дома, своевременная замена труб и т.д.

То есть причины, порядок и условия выплаты вознаграждения председателю определяются на общем собрании жильцов, которые заранее должны быть проинформированы о мероприятии.

В общем, надеяться на некое сверхвознаграждение председателю не стоит, потому как кворум большой – более 50 участников, а механизм получения вознаграждения – сложный. Однако, глядя на некоторых председателей правлений ТСЖ, ощущения недостатка средств как-то не складывается, и тут включается уже коррупционная составляющая.

Говорить о банальных откатах, лоббируемых ресурсоснабжающими организациями, даже не будем, тут и так все понятно. Также можно отнестись и к объемным ремонтным работам или якорным арендаторам. Другой вопрос – небольшие статьи дохода, которые не так заметны и не так принципиальны, однако приносят стабильный ежемесячный доход:

  • Наружная реклама;
  • Допуск интернет-провайдеров в дом;
  • Заниженная аренда небольших площадей;
  • Распределение коммунальных платежей арендуемых помещений на всех сосбтвенников;
  • Приоритетное выделение парковочных мест.

И таких полузаконных способов дохода у председателя может быть масса, мало кто из жильцов обратит внимание на лишние пару десятков рублей в квитанции, однако это позволит недобросовестному руководителю ТСЖ брать оплату коммунальных услуг с небольших арендаторов наличкой и просто «забывать» положить ее в кассу.

Для того, чтобы переизбрать такого «деятеля», придется снова созывать общее собрание, коврум, как и во всех случаях, должен составлять более 50% участников, а причины переизбрания должны быть вескими и аргументированными:

  • Выход на пенсию;
  • Увольнение по состоянию здоровья;
  • Отсутствие внимания к жалобам жителей;
  • Противоправные действия.

ТСЖ как бизнес-проект

ТСЖ как бизнес-проектЕсли же говорить о ТСЖ именно как о бизнес-проекте, призванном не только облегчить жизнь собственникам, но и благоустроить территорию за счет заработанных средств, оборудовать подъезды пандусами, а детские площадки превратить в настоящую радость маленьких жителей, то такой проект имеет право на существование.

Во-первых, при грамотном руководстве организацией ТСЖ может существенно снизить налоговую базу, практически до минимума, тем самым высвобождая более 20% оборота по сравнению с другими организациями.

Помимо этого, ресурсная база для заработка организации предоставлена фактически бесплатно. Главное – грамотно ей воспользоваться. При этом в любом многоквартирном доме достаточно свободных помещений, предназначенных для аренды, технических этажей для допуска платных услуг, например, интернет-провайдеров, и мест размещения рекламы.

Помимо этого, в «копилку» доходной части такой организации может лечь хороший платный сервис дополнительных услуг для жителей.

Главным минусом таких проектов в России является ветхая материально-техническая база, которая существенно увеличивает расходную часть товарищества. И если такой бизнес-проект в новом многоквартирном доме может стать настоящей золотой жилой, то строить ТСЖ в старой хрущевке – невероятно сложно и нерентабельно.

1 комментарий

  • Марина Круглиак

    Опыт создания подобных товариществ есть и в Европе, и в Украине. Например, в Загребе, в одном из домов, где я жила, все было четко прописано: если кто из соседей официально сдавал квартиру, то глава товарищества и актив дома знали все телефоны; если кто из жильцов затопил кого, то тут же приходил актив и решал проблему — виновник затопления платил. Если же брать пример Украины, то подобные товарищества зависят от честности и профессионализма управляющего. Знаю много примеров того, как управляющий занимался благоустройством территории, делал ремонты, при этом плата за квартплату была ниже, чем в ЖЭКе, а качество работ — выше. Но в то же время есть и немало примеров непрофессионализма и воровства со стороны управляющего, ничегонеделания при хорошей зарплате. А жильцы часто пассивны, на собрания не ходят, им проще терпеть, недели подняться и выступить. Так что палка о двух концах получается.

Если вы хотите поделиться статьёй в соцсетях или дать почитать другу:

Хотите поделиться мнением?

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подпишитесь на рассылку, чтобы всегда быть в курсе самых свежих новостей

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Интернет-журнал AllKredits. Ни одна статья или публикация с данного сайта не может быть скопирована, опубликована, распространена или использована любым способом без письменного согласия владельца сайта или другого законного правообладателя материалов, представленных на сайте. Сайт содержит материалы, не предназначенные для лиц младше 18 лет. Все права на картинки и тексты принадлежат их авторам.
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!
Наверх В начало