Что такое коммерческая недвижимость?

Сдача в аренду коммерческой недвижимости или ее перепродажа – популярный и стабильный способ дохода как в России, так и за ее пределами. Более того, квадратные метры, наверное, самая высоколиквидная инвестиция, почти не «проседающая» по цене.

Однако, как и любой инвестицией, недвижимостью необходимо уметь управлять, потому что сдача в аренду, например, это не только простое получение денег, но и все, что связано с коммуникациями, коммунальными услугами, поддержанием помещений в должном техническом и эстетическом состоянии, а также еще много всего другого.

Содержание:

  1. Что такое коммерческая недвижимость?
  2. Аренда коммерческой недвижимости как способ заработка

Что такое коммерческая недвижимость?

Поддержание коммерческой недвижимости в должном состоянииНесмотря на простоту определения, многие часто теряются в его оттенках, считая коммерческой недвижимостью сдаваемую в аренду квартиру, доставшуюся в наследство. Однако это не совсем так, хотя с большой натяжкой эту жилплощадь можно назвать бизнесом.

Главное отличие такого типа квадратных метров – их безусловная бизнес-ориентация, то есть получаемый доход и связанные с деятельностью расходы. Кроме того, официальный бизнес в этой сфере, как и во всех других, предполагает собой ведение бухгалтерской отчетности, уплату налогов и прочие радости ведения предпринимательской деятельности. Кстати, налоги в этом случае будут существенно выше, чем от аренды жилой квартиры.

Недвижимость, с помощью которой зарабатываются деньги, помимо предполагаемого ЕГРН разделения на жилую и нежилую, то есть коммерческую, можно разбить на несколько условных групп:

  • Свободного назначения – любое помещение, которое может быть использовано для почти любого вида деятельности, кроме узкоспециализированных. То есть в аренду оно может быть отдано как под кафе, так и под магазин или офис;
  • Розничная торговля – тут собраны уже более специфические помещения, которые «заточены» на определенный тип деятельности. Сложно открыть, например, продуктовый магазин без отдельной входной группы или с недостаточным энергообеспечением;
  • Офисные помещения – сдаются в составе бизнес-парков, больших офисных зданий или на первых этажах жилых домов. Никаких особых требований к ним нет, кроме пожеланий самого арендатора;
  • Индустриальные помещения – тут все сложнее. В эту группу входят производственные базы, промышленные склады, предприятия. Масса требований, причем не только от арендатора, но и от контролирующих служб, которые запросто могут начать вставлять палки в колеса, если увидят перерасход энергии или заподозрят предприятие в халатности с пожарной безопасностью;
  • Апартаменты – жилые квартиры, сдача посуточно. Вот тут как раз и пролегает та грань. Хотя когда в собственности несколько квартир, которые сдаются – это можно назвать бизнесом и даже привлечь управляющую компанию для его обслуживания;
  • Социальная группа – настолько же сложная, как и промышленная. Предназначена для аренды под медицинские центры, бассейны или оздоровительные комплексы и т.д.

Из всех групп к чистой коммерческой недвижимости относятся только первые четыре, а остальные – жилые или социальные объекты, которые могут приносить прибыль.

Аренда коммерческой недвижимости как способ заработка

Аренда коммерческой недвижимости как способ заработкаСдача в аренду помещений – очень выгодное предприятие. Однако, как и любой бизнес, нуждается в детальном понимании. Конечно, в нашей стране более привычно просто сдавать помещение, не думая о том, как бы заплатить с этого, сбрасывая всю коммунальную деятельность на плечи арендатора.

Но если говорить об этом не как о безальтернативном источнике дохода, который позволяет не умереть с голоду, а как о бизнесе, то такой подход вряд ли когда-то поможет вырасти как финансовом плане, так и в предпринимательском.

Кстати, на так любимом нами Западе даже аренда жилых квартир считается именно бизнесом, которым занимаются управляющие компании, куда собственники «сдают» свои квартиры в обслуживание, получая несколько меньше, чем от клиента, но абсолютно законно.

В нашем же случае часто контракт не предполагает даже простейшего разрешения спорных ситуаций. А отказ от регистрации договора в юстиции – выливается в то, что арендатор практически безнаказанно может съехать ночью, оставив помещение с долгом по коммунальным платежам и не выплатив задолженность.

Поэтому, если говорить об этом процессе как о бизнесе, стоит отметить несколько простых правил:

Коммерческая недвижимость

  • Проверка благонадежности арендатора – стоит поинтересоваться где, когда и как он снимал предыдущий объект, запросить контакты бывших арендодателей для того, чтобы удостовериться, что клиент «съехал» по обоюдному согласию, без претензий. Кроме того, если помещением интересуется компания, то необходимо внимательно посмотреть ее данные в сети на предмет поданных исков, ведущихся судов и прочей интересной информации;
  • Каникулы – когда речь идет о бизнесе, арендатор «принимает» помещение, переделывая его под себя. В этом случае разговор однозначно зайдет о каникулах, которые будут необходимы ему для подготовки. Отказаться от этого – значит потерять клиента, который, возможно, станет якорным. Однако большинство современных арендодателей не прописывают ответственность арендатора по каникулам в случае досрочного расторжения договора. А значит, теряют и «гостя», и деньги. Отказывать в каникулах нельзя, но прописать возврат стоимости аренды в том случае, если арендатор нарушает соглашение – необходимая мера предосторожности;
  • Заключение соглашения – и снова главная русская проблема – «авось». 90% договор на рынке не предусматривают никаких внештатных ситуаций, кроме форс-мажорных, которые случаются гораздо реже, чем банальная порча имущества или разбитые дорогие витражные окна. Кроме того, договор обязательно должен быть зарегистрирован в Юстиции, только в этом случае он имеет настоящую юридическую силу.

Подробнее о том, как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость, какие расходы несет арендатор и какие документы должны при этом оформляться, можно прочесть в нашем материале «Аренда коммерческой недвижимости от А до Я».

6 комментариев

  • Егор Вапиров

    Коммерческая недвижимость дело выгодное. Но не везде. Например если брать Москву — да. НО если заехать в Кемерово и купить под сдачу офис — попробуйте туда найдите людей желающих в это вложить денег. Очень сложно в регионах. Стоимость офиса будет окупаться лет 20. 

  • Юрий

    Здравствуйте. После прочтения данной статьи вспомнил один интересный момент, может быть Вы сможете его разъяснить. В прошлом году проходил службу в ВС РФ. Многие офицеры снимают жилье, но срок почему–то составляет 11 месяцев, после чего они заново заключают договор аренды. Мне всегда казалось, что это как–то связано с возможностью не платить налоги арендатору. Так это или я неправильно понимаю?

    • Редакция AllKredits

      Тут дело не столько в уходе от налогов, сколько в ограничении, наложенном жилищным кодексом и его последствиях. В случае, если договор аренды заключен на срок более года — его необходимо будет регистрировать и потом не так просто разорвать. Сама по себе регистрация — процесс муторный, требующий времени, подготовки пакета документов и уплаты пошлин…

  • Давайте будем честны и скажем, что аренда является бизнесом по сути в 3-4 городах, в остальных она в лучшем случаи делает 0 по амортизации квартиры. Поэтому я бы например разделила в законе аренду в миллионниках и городах до 500 000 жителей.

  • Олександр

    Очень много где можно увидеть объявление о сдаче коммерческой недвижимости. К сожалению или на радость, но многие не могут потянуть месячной или годовой стоимости. Но есть и такие, которые тянут все за всех. В таком бизнесе стоит быть шустрым и умным, ну и без капитала тут не обойтись.

  • Олеся Полева

    Невыгодно договор в Юстиции регистрировать. Особенно в том случае, если владелец недвижимости не оформлен как предприниматель. Но зато можно взять со съемщика залог — хоть какая-то гарантия спокойствия. 🙂

Если вы хотите поделиться статьёй в соцсетях или дать почитать другу:

Хотите поделиться мнением?

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Не допускаются комментарии, нарушающие законодательство РФ, а также содержащие нецензурную брань и оскорбления. Аккаунты пользователей, систематически нарушающих правила, будут заблокированы, а все оставленные ими сообщения - удалены.

Подпишитесь на рассылку, чтобы всегда быть в курсе самых свежих новостей

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Интернет-журнал AllKredits. Ни одна статья или публикация с данного сайта не может быть скопирована, опубликована, распространена или использована любым способом без письменного согласия владельца сайта или другого законного правообладателя материалов, представленных на сайте. Сайт содержит материалы, не предназначенные для лиц младше 18 лет. Все права на картинки и тексты принадлежат их авторам.
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!
Наверх В начало