Долевое строительство: что это и как правильно к этому подойти

Скандалы с дольщиками в нашей стране в свое время стали настоящей национальной проблемой. Люди вкладывали все сбережения в надежде на будущую квартиру и комфорт, а в результате оставались на улице, когда очередной застройщик либо спешно банкротился, либо замораживал строительство не в силах выполнить свои обязательства перед клиентами. Как правильно принять участие в долевой застройке и на что обратить внимание, разбираемся вместе с AllKredits.

Безусловным можно назвать тот факт, что такой вид инвестиций в квадратные метры намного выгоднее, чем покупка уже готовой недвижимости. Но мы уже много раз и во многих материалах проговаривали простую истину – выгода всегда сопряжена с рисками. И в данном случае риском можно назвать тот факт, что покупается, по сути, проект, который еще необходимо реализовать, несмотря на все сопутствующие проблемы.

Содержание:

  1. Что такое долевое участие в строительстве
  2. Выгода и риски долевого участия
  3. Защита прав дольщиков

Что такое долевое участие в строительстве

Исходя из регламентирующего процесс закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года – это вид взаимодействия дольщика и строительной компании, заключивших между собой договор участия с целью возведения жилья. Первый должен оплатить работы и терпеливо ждать, когда сможет получить свою собственность, а вторая обязуется эту собственность построить в определенные сроки.

Договор долевого участия в строительствеПо сути, в этой схеме дольщик играет роль инвестора, которого от обычной классической схемы инвестирования отличают всего несколько моментов, отраженных в договоре:

  • Порядок внесения денег на счета застройщика;
  • Объект инвестиции;
  • Сроки и порядок приемки объекта.

Заключенный договор в обязательном порядке фиксируется в Росреестре и описывает процесс, который выглядит примерно таким образом:

  • Компания-застройщик приобретает участок под строительство;
  • Дольщик заключает договор участия и делает взносы;
  • Компания-застройщик возводит жилье и передает его в собственность дольщику.

Выгода и риски долевого участия

Принципиальным моментом в этом механизме является тот факт, что все строительство происходит именно за счет средств будущих собственников – по сути, частных инвестиций. И если не обращать внимания на негативную составляющую, то такая схема наиболее выгодна всем сторонам сделки.

Компании-застройщику не приходится вкладывать свои средства, тем самым замораживая их в обороте, а потом заботиться о том, что построенное жилье необходимо реализовать, причем желательно это сделать с выгодой для себя. Механизм долевого участия – это строительство «под заказ», когда все условия и сроки уже обговорены, а вся жилплощадь заранее реализована.

Для будущего собственника выгода заключается в том, что приобретение квартиры через долевое участие позволяет сэкономить до 40% от стоимости аналога на «готовом» рынке. Даже с учетом приобретения в ипотеку – это очень выгодно. Вопрос только в том, что все время, пока идет строительство, необходимо где-то жить. А это дело зачастую даже не одного года…

Риски при долевом участии в строительствеНо, кроме плюсов, есть и свои минусы, и главными являются частые случаи мошенничества, которые вкратце происходят по таким наиболее популярным схемам, как:

  • Оформление предварительного договора – в таком документе прописано то, что собственник получит жилье в свое полное распоряжение только после сдачи объекта, а все то время, пока оно строится, им владеет застройщик. Причем, как правило, такой договор не подразумевает каких-либо сроков. Такие соглашения могут заключаться застройщиками сразу с несколькими клиентами на одну квартиру;
  • Использование векселей – тут все еще проще, компания заключает предварительный договор с клиентом даже не на жилье, а на вексель, приравненный к его стоимости. Но компания вправе погасить вексель деньгами, а на построенные квадратные метры установить другую более высокую цену. В итоге дольщик просто «одалживает» застройщику деньги на неопределенный срок.

Кроме того, к рискам стоит отнести и непреднамеренное банкротство застройщика, которое в наше время может произойти совсем не потому, что компания недобросовестна.

Защита прав дольщиков

Защита прав дольщиковНесмотря на то, что вариантов обмануть дольщика немало, сегодня почти все они блокированы законом 214 – о долевом участии в строительстве, который сначала после поправок 2014 года стал в обязательном порядке «страховать» застройщика от гражданской ответственности.

А в 2017 предусмотрел государственный компенсационный фонд долевого строительства как источник финансирования в том случае, если застройщик обанкротится. Кроме того, те же поправки регламентируют более открытую отчетность застройщика и даже уголовную ответственность по статье 200.3 УК РФ – привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства. Кроме того, ответственность теперь несет не только компания, но и ее руководитель и бенефициар.

В итоге комплекс мер защиты дольщика дошел до того, что обязал застройщика использовать счета эскроу – такой аналог аккредитива. То есть деньги теперь передаются не напрямую строительной компании, а на специальный счет в банк, получение с которого возможно только после того, как стороны выполнили свои обязательства. Один построил, а второй принял объект по акту. В случае негативного развития ситуации дольщик просто получит свои деньги обратно.

Отличие такого механизма от классического аккредитива в том, что закрыт счет может быть только в предусмотренных законом случаях, например, при получении квартиры или расторжении договора ДДУ. Кроме того, эскроу счет для дольщика бесплатный, а АСВ страхует его аж на 10 млн рублей. Правда, в случае покупки квартиры в Москве некоторый риск все равно остается, но банки все-таки несколько надежнее, чем застройщики.

3 комментария

  • Николай

    Долевое строительство — это все-таки очень большой риск. Лучше, по-моему, взять жилье в ипотеку, так больше нервов сохранится (особенно, в нашей стране). И сразу будет где жить.

  • На счёт того что варианты обмана дольщиков блокированы — это даже близко не так, до сих пор существует огромная масса юридических лазеек, даже само оформление строительной компании может быть фиктивным и в случае привлечения правоохранительных органов — реальных виновников с вашими вкладами просто никто не найдёт.

  • Сейчас по новому закону деньги дольщика застрахованы, но риск все равно есть. Человек не знает, какого качества будет будущее жилье и покупает кота в мешке. Многоэтажный дом вводят в эксплуатацию — а лифт месяцами не работает или зимой батареи еле теплые. Таких примеров масса.

Если вы хотите поделиться статьёй в соцсетях или дать почитать другу:

Хотите поделиться мнением?

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подпишитесь на рассылку, чтобы всегда быть в курсе самых свежих новостей

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Интернет-журнал AllKredits. Ни одна статья или публикация с данного сайта не может быть скопирована, опубликована, распространена или использована любым способом без письменного согласия владельца сайта или другого законного правообладателя материалов, представленных на сайте. Сайт содержит материалы, не предназначенные для лиц младше 18 лет. Все права на картинки и тексты принадлежат их авторам.
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!
Наверх В начало