Долевое строительство: что это и как правильно к этому подойти

Скандалы с дольщиками в нашей стране в свое время стали настоящей национальной проблемой. Люди вкладывали все сбережения в надежде на будущую квартиру и комфорт, а в результате оставались на улице, когда очередной застройщик либо спешно банкротился, либо замораживал строительство не в силах выполнить свои обязательства перед клиентами. Как правильно принять участие в долевой застройке и на что обратить внимание, разбираемся вместе с AllKredits.

Безусловным можно назвать тот факт, что такой вид инвестиций в квадратные метры намного выгоднее, чем покупка уже готовой недвижимости. Но мы уже много раз и во многих материалах проговаривали простую истину – выгода всегда сопряжена с рисками. И в данном случае риском можно назвать тот факт, что покупается, по сути, проект, который еще необходимо реализовать, несмотря на все сопутствующие проблемы.

Содержание:

1. Что такое долевое участие в строительстве
2. Выгода и риски долевого участия
3. Защита прав дольщиков

Что такое долевое участие в строительстве

Исходя из регламентирующего процесс закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года – это вид взаимодействия дольщика и строительной компании, заключивших между собой договор участия с целью возведения жилья. Первый должен оплатить работы и терпеливо ждать, когда сможет получить свою собственность, а вторая обязуется эту собственность построить в определенные сроки.

По сути, в этой схеме дольщик играет роль инвестора, которого от обычной классической схемы инвестирования отличают всего несколько моментов, отраженных в договоре:

• Порядок внесения денег на счета застройщика;
• Объект инвестиции;
• Сроки и порядок приемки объекта.

Заключенный договор в обязательном порядке фиксируется в Росреестре и описывает процесс, который выглядит примерно таким образом:

• Компания-застройщик приобретает участок под строительство;
• Дольщик заключает договор участия и делает взносы;
• Компания-застройщик возводит жилье и передает его в собственность дольщику.

Выгода и риски долевого участия

Принципиальным моментом в этом механизме является тот факт, что все строительство происходит именно за счет средств будущих собственников – по сути, частных инвестиций. И если не обращать внимания на негативную составляющую, то такая схема наиболее выгодна всем сторонам сделки.

Компании-застройщику не приходится вкладывать свои средства, тем самым замораживая их в обороте, а потом заботиться о том, что построенное жилье необходимо реализовать, причем желательно это сделать с выгодой для себя. Механизм долевого участия – это строительство «под заказ», когда все условия и сроки уже обговорены, а вся жилплощадь заранее реализована.

Для будущего собственника выгода заключается в том, что приобретение квартиры через долевое участие позволяет сэкономить до 40% от стоимости аналога на «готовом» рынке. Даже с учетом приобретения в ипотеку – это очень выгодно. Вопрос только в том, что все время, пока идет строительство, необходимо где-то жить. А это дело зачастую даже не одного года…

Но, кроме плюсов, есть и свои минусы, и главными являются частые случаи мошенничества, которые вкратце происходят по таким наиболее популярным схемам, как:

• Оформление предварительного договора – в таком документе прописано то, что собственник получит жилье в свое полное распоряжение только после сдачи объекта, а все то время, пока оно строится, им владеет застройщик. Причем, как правило, такой договор не подразумевает каких-либо сроков. Такие соглашения могут заключаться застройщиками сразу с несколькими клиентами на одну квартиру;
• Использование векселей – тут все еще проще, компания заключает предварительный договор с клиентом даже не на жилье, а на вексель, приравненный к его стоимости. Но компания вправе погасить вексель деньгами, а на построенные квадратные метры установить другую более высокую цену. В итоге дольщик просто «одалживает» застройщику деньги на неопределенный срок.

Кроме того, к рискам стоит отнести и непреднамеренное банкротство застройщика, которое в наше время может произойти совсем не потому, что компания недобросовестна.

Защита прав дольщиков

Несмотря на то, что вариантов обмануть дольщика немало, сегодня почти все они блокированы законом 214 – о долевом участии в строительстве, который сначала после поправок 2014 года стал в обязательном порядке «страховать» застройщика от гражданской ответственности.

А в 2017 предусмотрел государственный компенсационный фонд долевого строительства как источник финансирования в том случае, если застройщик обанкротится. Кроме того, те же поправки регламентируют более открытую отчетность застройщика и даже уголовную ответственность по статье 200.3 УК РФ – привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства. Кроме того, ответственность теперь несет не только компания, но и ее руководитель и бенефициар.

В итоге комплекс мер защиты дольщика дошел до того, что обязал застройщика использовать счета эскроу – такой аналог аккредитива. То есть деньги теперь передаются не напрямую строительной компании, а на специальный счет в банк, получение с которого возможно только после того, как стороны выполнили свои обязательства. Один построил, а второй принял объект по акту. В случае негативного развития ситуации дольщик просто получит свои деньги обратно.

Отличие такого механизма от классического аккредитива в том, что закрыт счет может быть только в предусмотренных законом случаях, например, при получении квартиры или расторжении договора ДДУ. Кроме того, эскроу счет для дольщика бесплатный, а АСВ страхует его аж на 10 млн рублей. Правда, в случае покупки квартиры в Москве некоторый риск все равно остается, но банки все-таки несколько надежнее, чем застройщики.