Закладная: виды, условия, составление

Договоры залога недвижимости и ипотеки в силу российского законодательства понятия тождественные. Но часто рядом с ними встречается и понятие закладная, которая фактически является не договором, а ценной бумагой, что вызывает только дополнительные вопросы у рядовых граждан. Так что такое закладная и для чего она нужна, разбираемся вместе с AllKredits.

Содержание:

1. Что такое закладная
2. Объекты залога
3. Виды закладных
4. Условия выдачи закладной
5. Как правильно составить
6. Является ли закладная гарантией возврата средств
7. Порядок обращения взыскания

Что такое закладная

Закладная – это не эмиссионная ценная бумага, выпускаемая в единичном экземпляре, имеющая установленную форму и обязательные реквизиты, регулирующая взаимоотношения кредитора и должника, поскольку удостоверяет имущественные права:

• Владельца документа на получение причитающегося по обязательству, обеспеченного ипотекой. Иные подтверждения существования такого обязательства не требуется;
• Залогодержателя ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательства.

Понятие документа, а также регулирование правоотношений, основанных на ней и соответственно оформленных, регулируются:

• Отечественным ГК РФ;
• Законом «Об ипотеке».

Объекты залога

Категории объектов, которые могут использоваться в качестве залога, а также предъявляемые к ним требования предусмотрены в законодательстве. В числе таковых:

• Квартиры;
• Жилые дома как целиком, так и в части;
• Недостроенные объекты;
• Участки земли;
• Гаражи;
• Дачи (садовые домики и прочие постройки потребительского назначения);
• Суда (морские, речные, воздушные);
• Космические объекты.

При этом не вся недвижимость может закладываться. Если объект обладает специфическими свойствами, например, лес, предприятие как неделимый комплекс и прочее, то оформление ценной бумаги недопустимо.

Виды закладных

Закладные на объекты недвижимости в правовой доктрине имеют несколько классификаций по различным критериям. Так, по приоритетному значению ценной бумаги выделяют два вида:

1. Старший залог (первая закладная);
2. Младший залог (вторая закладная).

Старшим залогом выступает документ на объект недвижимости, который ранее не регистрировался в качестве обеспечения. Т.е. прежде на объект другие закладные не выдавались.

Вторая закладная означает, что недвижимость уже находится в залоге.

Исполнение обязательств осуществляется в порядке их регистрации, т.е. какая раньше зарегистрирована, та и в приоритете. Вторая находится в статусе подчиненной первой. В случае если встает необходимость исполнения обязательства через продажу предмета залога, то сперва долг возвращается первому кредитору. Вторичность младшей закладной объясняется тем, что повторный залог предполагает повышенные риски, о которых кредитор в курсе, а соответственно это компенсируется повышенными ставками.

Если кредиторы обеих закладных договорятся и заключат субординационное соглашение, то приоритетность ценных бумаг поменяется. Право ареста имущества, принадлежащее кредитору по первой закладной, будет переподчинено второму.

Условия выдачи закладной

Не по каждому обязательству можно в качестве обеспечения оформить закладную. Такую ценную бумагу допустимо выдать, если одновременно выполняются следующие условия:

• Центральное обязательство – денежное;
• При оформлении ипотеки указывают размер долга целиком или условия, которые позволяют произвести его расчет;
• Основной договор должен прямо предусматривать возможность выпуска такой ценной бумаги.

Как правильно составить

Помимо того, что форма ценной бумаги определена как письменная, есть еще и требования к ее содержанию. Пренебрежение этими стандартами может поставить под сомнение юридическую силу актива, а соответственно и обязательность, что приведет к невозможности защитить имущественные права или значительно затруднит это. Так, в тексте обязательно должны присутствовать:

• Сведения о держателе залога и его контрагенте. Если должник и залогодатель не совпадают, то данные указываются о каждом;
• Наименование документа, обеспеченного ипотекой. Здесь же указываются реквизиты основного договора (дата, место, номер);
• Величина обязательства, гарантированного ипотекой, процентная ставка, если она предусмотрена, или условия, которые дают возможность просчитать всю причитающуюся кредитору сумму в любой момент;
• Срок расчета по обеспеченному обязательству. Если таковое осуществляется в несколько этапов (рассрочка), то отдельно по каждому платежу зафиксировать срок и размер причитающегося либо условия, позволяющие осуществить расчет суммы к уплате;
• Идентифицирующие характеристики объекта закладной (место размещения, наименование и прочее);
  Цена закладываемого имущества.

Оформляется такая ценная бумага чаще всего одновременно с основным обязательством, но в силу закона это можно сделать на любом этапе до того момента, как будет закрыт долг.

Является ли закладная гарантией возврата средств

Закладная вкупе с прочими документами по основной сделке подлежит подаче в орган гос. регистрации прав на недвижимость (ЕГРН). При этом закладная, если составлена на нескольких листах, должна быть сшита и пронумерована. Законодательно также предусмотрена возможность электронного оформления документа, на практике пока это не работает.

После регистрации бумаге присваивается индивидуальный регистрационный номер и проставляется печать, которые и наделяют ее юридической силой. Документ, который не содержит данных реквизитов, недействителен.

Передача закладной предполагает соответствующее письменное оформление с последующей регистрацией перехода прав требования.

Выдача закладной не умаляет важность и значение основного ипотечного договора. Но в силу того, что она закрепляет обязательства, обеспеченные залогом, держатель актива сможет взыскать предмет займа или получить исполнение по основному соглашению именно по закладной.

Порядок обращения взыскания

Наряду с судебным способом защиты кредитором своих прав, гарантированных закладной, допускается еще и внесудебный. К нему можно прибегнуть только, если между сторонами правоотношений заключался и в последующем регистрировался соответствующий договор.

Документ должен предусматривать в качестве условия возможность реализовать выбранному лицу (залогодателю, залогодержателю, еще кому-нибудь) от имени залогодателя объект, если будет обращено взыскание на него для удовлетворения требований залогодержателя. При этом не допускается предусмотреть в качестве условия возможность перехода права собственности на объект в пользу залогодержателя.